Nous étions en février 2022, l’assemblée nationale venait d’adopter en 1ère lecture un projet de loi visant à lutter contre la spéculation immobilière présentée par Jean Felix Acquaviva. 

 Une adoption fêtée comme une victoire par Femu a Corsica et toute la presse insulaire s’en était fait l’écho. Le problème c’est que si cette loi est un excellent coup médiatique, elle ne pourra en rien améliorer le sort des insulaires, enfin si elle est promulguée ce qui encore loin d’être le cas.

Que voulez-vous chez nous les effets d’annonce se suffisent à eux-mêmes.

Cependant, lors de cette campagne, cette loi est différemment mise en avant par les candidats nationalistes. Romain Colonna et Jean Félix Acquaviva la brandissent tandis que Paul André Colombani et Michel Castellani sont plus discrets.

 Une préemption mais pourquoi ? 

 L’article 1er de la loi permet à l’assemblée de Corse, par délibération, de délimiter des périmètres dans lesquels peuvent être subordonnées à déclaration préalable, afin de lutter contre les spéculations foncière et immobilière, les aliénations à titre onéreux d’immeubles ou de parties d’immeubles bâtis et non bâtis ou d’ensembles de droits sociaux situés sur tout ou partie de son territoire, dès lors que ces aliénations donnent lieu à une transaction supérieure ou égale à un montant déterminé au mètre carré par un décret en Conseil d’État, pris après avis de l’Assemblée de Corse. 

En d’autres termes, si un bien situé se fait au-dessus d’un prix au m² supérieur à un prix déterminé, la CdC peut préempter. 

Seulement cette préemption, loin de participer à une diminution de la spéculation peut avoir différents effets pervers.

• Cela risque de favoriser la pratique des dessous de table. Si l’acheteur désire vraiment acquérir un bien, il pourra proposer un prix officiel au-dessous du prix permettant la préemption et verser un complément en dessous de table. Une pratique d’autant plus aisée que l’acheteur a des moyens financiers importants. 

•  Si ce droit de préemption veut limiter le prix de vente, il n’en reste pas moins que la CdC ne sera propriétaire que de terrains parmi les plus chers ce qui rendra économiquement impossible les objectifs de cette loi : l’accession sociale à la propriété et en favorisant la mixité sociale et encourager la construction de logements sociaux. En effet, dans le montage financier d’un projet immobilier, le foncier représente 10 à 15% de l’opération. 

•  La CdC, par cette loi, aura la possibilité d’augmenter sa réserve foncière mais les acquisitions ne seront pas la conséquence d’une vision d’aménagement globale mais au coup par coup où se réaliseront des ventes à des prix supérieurs au seuil déclenchant la préemption. 

Un financement qui pose question

Ce qui est préoccupant c’est le mode de financement que le projet de loi évoque pour financer l’exercice de la préemption.  

L’Assemblée de Corse peut, par délibération, instaurer une taxe annuelle sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale et situés dans des zones déterminées par un décret en Conseil d’État pris après avis de l’Assemblée de Corse. 

Le taux de cette taxe est fixé entre 0,1 % et 1 % de la valeur vénale réelle du bien à laquelle il aurait pu être vendu au 1er janvier de l’année du recouvrement de la taxe

Le problème c’est qu’en proposant une source de financement autre que les retombées d’un projet qui pourrait être réalisé sur le terrain préempté, on risque de voir s’accumuler les acquisitions sans que rien ne soit entrepris pour répondre à la nécessité de développer l’accession sociale à la propriété en favorisant la mixité sociale et d’encourager la construction de logements sociaux. 

Pire, les biens dans l’indivision seraient exemptés de cette taxe, ce qui risque de favoriser le désordre foncier et couper l’herbe sous pied du GIRTEC qui tente depuis des années de le résoudre (En 2016, l’assemblée de Corse a adopté à l’unanimité une motion réaffirmant sa volonté de voir proroger la mission du GIRTEC)

Un mauvais diagnostic

Le souci majeur de cette loi c’est qu’elle oublie tout pragmatisme pour épouser un populisme bien plus facile à vendre médiatiquement. 

En effet, elle laisse à penser que la spéculation à la même origine où que l’on se trouve en Corse. Les responsables seraient de riches étrangers qui participent à une dépossession de la terre corse. 

En Balagne, à Porto Vecchio ou sur la rive sud de la baie d’Ajaccio, on peut voir effectivement un marché déformé par la richesse des acheteurs ne résidant pas en Corse.  

En revanche, le grand Bastia voit le prix de l’immobilier grimper non pas en raison de milliardaires monégasques mais de la rareté de l’offre. La loi Alur place les communes de l’agglomération bastiaise en zone tendu en raison de ce manque de logements. 

La plaine orientale, frappée par le taux de pauvreté le plus important de l’île, a vu les prix augmenter ces dernières années, en raison de diminution importante de terrains à bâtir. A la loi littoral et montagne se sont ajoutés, depuis 2015, les ESA du Padduc.

Quand on veut lutter contre la spéculation, il est fondamental d’en connaitre l’origine pour apporter des réponses adaptées. Ce qui pourrait améliorer la situation à Porto-Vecchio peut rester sans effet dans l’agglomération bastiaise et inversement 

Une obstination à ne pas considérer les solutions existantes

Ce qui ne cesse d’étonner c’est cette volonté de ne pas s’appuyer sur des travaux déjà menés sur la spéculation immobilière en Corse et les solutions préconisées par des organismes dont on peut penser qu’ils savent de quoi ils parlent.

Dans le cadre du processus engagé par le Premier ministre en mars 2016 avec les élus corses, le Conseil général de l’Environnement et du Développement durable a été appelé à porter son expertise sur les problématiques présentées lors du groupe de travail « Lutter contre la pression foncière et la spéculation immobilière ».

Ce rapport donne 28 recommandations pour lutter contre la spéculation dont le recours à des Zones d’Aménagement Différées (ZAD) d’initiative régionale. Cela a l’énorme avantage de permettre à la collectivité de se rendre propriétaire du foncier dans des conditions qui sont beaucoup plus avantageuses et donc favorables à la production de logement sociaux.

En effet, si un terrain situé dans une ZAD devient constructible après instauration de la ZAD, le prix auquel sera pratiquée la préemption sera le prix du terrain non constructible.

C’est beaucoup plus sécurisant que de proposer une possibilité de préempter si le prix au m² dépasse une valeur fixée par décret en conseil d’Etat.

• Le projet de loi aurait donc pu habiliter la CdC à créer des zones d’aménagement différé (ZAD) avec un droit de préemption alors que cette compétence ne relève aujourd’hui que du préfet.

Un PADDUC méconnu ?

L’article 3 de loi portée par Jean Félix est inquiétant car ses rédacteurs semblent ignorer les dispositions du PADDUC, ce qui serait un comble.

En effet, il prévoit de délimiter des zones communales d’équilibre territorial et social au sein desquelles sont susceptibles d’être prises, dans le respect de la libre administration des communes et du principe de non-tutelle d’une collectivité sur une autre, des prescriptions de nature à favoriser l’accession sociale à la propriété, la construction de logements sociaux et les activités commerciales, industrielles, artisanales, libérales ou agricoles.

Mais pourquoi créer un nouveau « machin » dans le PADDUC alors que celui-ci propose déjà la possibilité, en vertu du L. 4424-12 du CGCT, de définir des « espaces stratégiques », « au regard des enjeux de préservation ou de développement présentés par certains espaces », et à fixer sur ces espaces des dispositions relatives à l’occupation du sol ?

La réponse oscille entre incompétence et méconnaissance du PADDUC, ce qui n’est pas très réjouissant.

Conclusion

Cette loi est un bon coup de pub mais ne réglera en rien le problème de la spéculation et ne saura pas en mesure d’encourager l’accession sociale à la propriété et en favorisant la mixité sociale ni même la construction de logements sociaux.

Mais c’est la nouvelle façon de concevoir la politique en Corse. On prétend innover sans même chercher à utiliser les outils qui existent. On occupe le terrain avec quelque chose qui n’existe pas puis on fait oublier sa non existence avec l’effet d’annonce suivant.    Pendant ce temps le peuple corse qui n’aura jamais été aussi défendu en paroles souffre de plus en plus d’une situation sociale chaque jour plus dure.