Un PLH qui livre Bastia à la spéculation

Le PLH est un document stratégique d’orientation, de programmation, de mise en œuvre et de suivi de la politique de l’habitat à l’échelle intercommunale

Une estimation de l’évolution de la population hasardeuse…

Entre la version 3 et la version définitive du PLH les estimations d’évolution de la population ont varié de manière inexpliquée. Bastia passe de 1% à 0.9%, San-Martino-di-Lota de 0.5% à 1% et Furiani est la championne de la croissance de la CAB avec 1.5%. On notera que cela est défavorable à Bastia.

Et erronée !

Entre la version 3 et la version définitive du PLH les estimations d’évolution de la population ont varié de manière inexpliquée. Bastia passe de 1% à 0.9%, San-Martino-di-Lota de 0.5% à 1% et Furiani est la championne de la croissance de la CAB avec 1.5%. On notera que cela est défavorable à Bastia.

Le PLH a été établi avant la publication de la population légale de l’INSEE 2018 et en prenant comme référence la population de l’année 2015.

Cela nous permet de comparer les projections du PLH version 3, version définitive et la population légale pour l’année 2018.

On constate que les projections sont, pour l’année 2018, beaucoup trop optimistes pour les autres communes de la CAB et trop faible pour Bastia.

Le PLH semble favoriser les communes périphériques au détriment de la ville centre Bastia. C’est assez étonnant compte tenu de la proximité politique du président de la CAB avec le maire de Bastia. Alors qu’on nous a expliqué que les rivalités politiques avec l’ancien président avait porté préjudice à la ville de Bastia.

L’estimation du besoin en logements basée sur une mauvaise estimation de croissance de la population…

D’ailleurs, il est assez cocasse que la version 3 du PLH avec pourtant un rythme de croissance légèrement plus élevé (1% contre 0.9%), prévoyait sur la période 2020-2032 un besoin en logement moins important (3 340 contre 4 015) !!

Evolution de la population de Bastia ces dernières années.

Evolution des ménages et des logements

Hypothèses de travail

Selon l’INSE, en 2030, les ménages corses comprendraient en moyenne 2,1 personnes contre 2,3 personnes en 2009 et 2,4 en 1999. Cela s’explique par le vieillissement de la population, l’accroissement des familles monoparentales et des ménages d’une personne. 

Au regard de l’évolution de la population légale de Bastia, une estimation moyenne d’un rythme de croissance annuel de 1.55% semble cohérente.

  • Pour une situation équivalente à 2018, à horizon 2032 le besoin net en logement entre 2018 et 2032 serait de 5 880.

Cependant, ce besoin ne tient pas compte du retard. Bastia est en zone tendue au sens de la loi Alur. C’est-à-dire que le marché de l’immobilier est en situation tendus en raison d’une offre en logements trop inférieure à la demande. Cela implication une spéculation immobilière.

Pour rattraper ce retard, nous proposons de majorer le besoin de 15%

  • Entre 2018 et 2032, le besoin en logements est donc de 6 760 logements.

Si l’on se fie au PLH, entre 2018 et 2020, il y aurait sur Bastia 870 logements supplémentaires

  • Entre 2020 et 2032, le besoin en logements et donc de 5 890 logements

Estimation du besoin en logements corrigée

Le besoin en logement est donc 46.57% plus élevé que celui du PLH !!

Les projets d’urbanisation

Il est écrit dans le PLH page 62 : « Le PLU de la commune de Bastia, approuvé en 2009 et modifié en 2019, prévoit une croissance démographique de 0,9% par an sur la période 2014-2030, soit 6 680 habitants supplémentaires et un besoin de création de 4 560 logements. Ces projections sont en accord avec celles du PLH »

Il est assez surprenant que LE PLU de 2009 évoque une croissance démographique sur le période 2014-2030 et un besoin en logements sur la même période.

Le PLH identifie sur Bastia 6 Opérations d’Aménagement Programmées (OAP) pour la création de 4 315 logements. Cela tombe bien puisque cela coïncide avec le besoin estimé du PLH

L’ensemble des espaces des OAP représente une superficie de 65,31 hectares.

Le PLU de 2008 toujours en vigueur consacre 880 ha constructibles. Une superficie constructible que la mairie veut réduire à 700 hectares.

La tache urbaine est de 651 hectares en 2020. Si on rajoute les 65.31 hectares des 6 AOP, on arrive à 716.31 hectares.

En réduisant la superficie constructible de 200 hectares la ville de Bastia sera non seulement au-dessous du besoin de logement (il manquera 1 900 logements) mais n’aura aucune marge de manœuvre pour répondre aux besoins supplémentaires.

Des OAP sur des zones ESA !!

La mairie de Bastia a annoncé une ferme volonté d’implanter de l’agriculture à Bastia. En effet, le PADD évoque : « près de 180 ha seront ainsi classés en zone A ou ESA et près de 150 ha seront affectés aux pratiques pastorales (ERPAT) soit près de 20 % du territoire »

Elle projette même de créer d’une association foncière de propriétaires autorisée (AFPA) sur le territoire de Bastia :

La description du projet est la suivante :

  • Superficie agricole cultivable (ha) : 5.8 ha
    • Superficie forestière (ha) : 53.1 ha
    • Superficie agro sylvo pastorale (ha) : 651 ha
    • Superficie totale du territoire de projet (ha) : 786 ha.

Il apparait dès lors étonnant que 2 des 6 Opérations d’Aménagement Programmées se positionnent sur des ESA.

C’est le cas de l’AOP quartier Labretto et quartier Subigna, soit 31% des logements programmés entre 2020 et 2032.

OAP quartier Labretto ◾️

OAP quartier Subigna

La mairie de Bastia masque derrière son ambition agricole sa volonté d’urbanisation sur les ESA.

Pourtant lors de l’enquête publique relative à la modification du PADDUC concernant l’adoption d’une carte des ESA, la mairie de Bastia avait demandé « à ce que soient exclus de la cartographie des ESA les terrains faisant déjà l’objet de projets d’urbanisation validés par les collectivités locales et que les dispositions écrites relatives aux critères d’identification des ESA soient modifiées pour permettre plus de souplesse dans la délimitation des ESA des PLU de manière à ne pas obérer les possibilités de développement urbain sur certains secteurs stratégique du sud de la commune, tout en délimitant en « compensation » des zones stratégiques sur d’autres parties cultivables de commune »

La réponse de la collectivité de Corse par l’entremise du Président du conseil exécutif, Gilles Simeoni, est sans appel. 

« Il n’est pas envisageable que la Collectivité de Corse accède en l’état aux demandes des observations et avis visés : dès lors que les terrains en question présentent effectivement les critères d’identification des ESA, ils doivent être cartographié comme tel dans le PADDUC à l’issue de la procédure de modification. Leur éventuelle urbanisation ne pourra intervenir que dans le cadre d’une révision éventuelle du PADDUC si l’assemblée de Corse le décide… » 

Dès lors, en s’entêtant, la ville de Bastia prend le risque de voir son PLU contesté devant les tribunaux et prend le risque de ne pas pouvoir répondre au besoin en logements.

Remarque : il en est de même sur la commune de Furiani. L’OAP du secteur du Bastio est situé dans une zone ESA !

Conclusion

Il est inquiétant que derrière des estimations de croissance démographique non seulement extrêmement frileuses mais également erronées, le PLH définit un besoin en logements inapproprié et qui ne tient pas compte du retard.

Pire, la majorité municipale veut supprimer 200 hectares de superficie constructible ce qui lui retire toute marge de manouvre. Mais, dans le même temps, elle entend construire sur des ESA.

Ce n’est pas parce que l’estimation du besoin est plus importante que la ville ne pourra pas corriger si les évolutions démographiques s’avèrent plus faibles. Il lui suffira de construire moins. En revanche, l’inverse est nettement plus compliqué car il lui faudra modifier le PLU Prévoir trop peu de logements tout en réduisant la superficie constructible de manière importante c’est prendre le risque d’appauvrir l’offre en logements. Cela implique un risque de spéculation immobilière qui fera augmenter les prix et chassera les plus fragiles de la ville.

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