Corse: ce que cachent les résidences secondaires?

Ce que j’aime avec les sujets brûlants, c’est essayer de prendre du recul par rapport au déchaînement de passion.
Et, l’un de ces sujets, c’est le logement et plus particulièrement les résidences secondaires.
Il est incontestable que la Corse connait un problème en matière de logement. Et ce problème est caractérisé, notamment, par le phénomène de « suroccupation »
Qu’est ce que la « surocupation » ?
La suroccupation des logements peut s’appréhender selon le nombre de pièces ou la surface par personne. Dans le premier cas, on apprécie le degré d’intimité dont disposent les occupants du logement, dans le second, l’espace disponible

Or, selon l’INSEE, en 2010, avec un taux de 12.4% de la population vivant dans un logement suroccupé, la Corse se plaçait à la troisième position des régions les plus touchées par ce phénomène qui caractérise le mal-logement.
Bastia possédait un taux de 17.6% soit bien supérieur à celui de la région. Le taux d’Ajaccio était de 15.8%

De plus, une projection de l’INSEE estime que, d’ici 2030, la Corse aura besoin de 46 040 résidences principales (29 040 liées à la croissance démographique, 17 000 liées à la déformation de la structure des ménages)
Même si le parc de résidences principales bénéficiera du renouvellement de 6 180 logements, il n’en reste pas moins qu’il faudra construire 39 960 résidences principales pour loger tout notre beau monde.
Ce qui, pour illustrer la chose, représenterait 2 500 immeubles 5 étages proposant 16 logements !

Et, c’est là que l’histoire se complique. Il s’est développé une opinion émise comme une certitude qui distille l’idée que si le propriétaire corse ne brade pas son terrain pour vendre à des gens qui ont de faibles revenus c’est parce qu’il peut vendre à des « étrangers » qui construisent leur résidence secondaire. En somme, le Corse est à la rue, dépossédé de sa terre, par des Corses qui préfèrent vendre à de riches étrangers qui viennent faire bronzette.
Ce dogme s’appuie sur une donnée véridique : la Corse compte 88 122 résidences secondaires soit 35.2% de son parc logements. Un chiffre énorme! (INSEE 2014)
Cependant, derrière ce nombre se cache une réalité plus complexe. En effet, pour l’INSEE, une résidence secondaire est un logement utilisé de manière temporaire pour une durée de moins de 6 mois, pour les week-ends, les loisirs ou les vacances.
Or, une étude de Marie-Antoinette Maupertuis, professeure d’économie et conseillère exécutive de Pé a Corsica, datée de 2015 révèle, si on descend à l’échelle communale, que les taux de résidences secondaires sont très élevés… en milieu rural (jusqu’à 80%!)
Je cite : « Les résidences principales sont nombreuses particulièrement à l’intérieur de l’île alors que la représentation collective localise plutôt les résidences secondaires sur le littoral»

résidences secondaires
En fait, les « maisons du village » sont classées de manière logique comme résidences secondaires par l’INSEE et le fisc.
Ce que tend à confirmer un article de Guillaume Guidoni (Corse-économie), daté de 2010, qui nous apprend que les résidents corses propriétaires d’une résidence secondaire représentent 28 000 ménages, soit environ 18 % des ménages de l’île. De plus, 36 400 ménages possèdent un logement locatif (saisonnier ou non), soit 22 % des ménages de la Corse.
L’étude de Marie-Antoinette Maupertuis indique, également, que « sur l’ensemble des logements appartenant à des privés, 27% sont des biens possédés par des personnes dont la résidence principale est en Corse »
Une donnée que complète l’article de Guillaume Guidoni qui nous explique que, « concernant les propriétaires non résidents de résidences secondaires, l’on retrouve principalement des Parisiens, des Marseillais et des Lyonnais. Rien d’étonnant à cela car il s’agit des 3 plus grands pôles de population au niveau national. De plus, les deux premières villes regroupent beaucoup de Corses de la Diaspora (donc aussi des maisons dans les villages) »
Aucune donnée précise ne permet de savoir combien de résidences secondaires appartiennent à la diaspora corse. Cependant, sans prendre beaucoup de risque, grâce aux éclairages de Marie Antoinette Maupertuis et de Guillaume Guidoni, on peut en déduire que la part des résidences secondaires appartenant à des personnes ne vivant pas en Corse et ne faisant pas partie de la diaspora est très, très loin des 35%.

Mais, les modèles d’urbanisation comme celui de Porto Vecchio ou de Calvi ont fortement imprégné notre imaginaire collectif laissant penser que la Corse est attaquée de toute part par de riches étrangers.
La réalité est nettement plus nuancée.
En effet, les 324 220 habitants de l’ile vivent sur 2.1% du territoire (les espaces artificialisés). Cela ramène la densité à 1 712 habitants par km² (au lieu de 36 !!)
D’ailleurs la Corse est l’Ile de méditerranée qui consacre la part la plus faible de son territoire aux espaces artificialisés. La Corse est un lieu, disons-le, particulièrement protégé.

Mais revenons à la population corse. Selon l’INSEE, le taux de pauvreté, sur l’ile est de 20.3% (27.2% pour les moins de 30 ans), 45.1% des postes sont rémunérés à moins de 1.3 smic (INSEE 2012). C’est-à-dire que 45.1% des postes offrent une rémunération mensuelle nette inférieure à 1 544 €. Et, donc à une capacité d’achat (sans apport) inférieure à environ 120 000 € sur 30 ans !

Un logement à 120 000 euros c’est peu, très peu. A ces prix, gageons que les promoteurs feront faillites. Surtout dans une région où le coût de la construction est supérieur de 20% à la moyenne nationale. Un surcoût étrangement épargné par la critique.

De plus, la Corse est une région pauvre, offrant le salaire moyen le plus faible de France, dont 60% de ses foyers ont un revenu fiscal de référence annuel inférieur à 20 000 euros (source INSEE et DGFIP)
Dès lors, on ne peut que s’étonner du très faible nombre de logements sociaux. Ils ne représentent que 8.4% des résidences principales !!
Un pourcentage en totale contradiction avec la loi SRU qui fixe un minimum de 20% (ou 25% selon les cas) de logements sociaux par commune
De plus, 70% des logements sociaux sont concentrés à Bastia et Ajaccio. C’est-à-dire que les communes contraignent les plus défavorisés à émigrer vers ces 2 villes s’ils veulent un logement social. Solidarité quand tu nous tiens !

Voila comment une donnée celle du nombre de résidences secondaires qui, pourtant, cache une réalité plus complexe, vient à masquer trois problèmes majeures de la Corse : la faiblesse des revenus, le surcout du prix à la construction et la carence importante de logements sociaux en Corse.

Afin de ne pas sombrer dans un populisme sans fond qui divise les Corses, il conviendrait de suivre la recommandation émise par Marie-Antoinette Maupertuis : « Le débat politique des années à venir gagnerait à tenir compte des travaux scientifiques réalisés »

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